Здравствуйте друзья. При покупке квартиры, вы наверняка ознакомитесь с такими терминами как задаток или аванс. Давайте попробуем разобраться в тонкостях этих премудростей, дабы не допустить оплошность в будущем.
Виды предоплаты
Задаток — это определенная сумма денег, которую покупатель выплачивает продавцу за будущую покупку квартиры. Задаток — это гарантия сделки, потому что в случае отказа какой либо из сторон, кто-то потеряет деньги.
В обоих случаях неспособность банка принять кредит, штраф не будет начисляться покупателю, но покупатель будет проинформирован о том, что из-за маловероятности предложения имущество не ограничено, и владелец может оценить другие предложения о покупке.
Нотариус также будет проводить проверки, такие как банк, если есть кредит для финансирования покупки. Для покупки решения о недвижимости вы должны сначала оплатить пошлины в налоговую инспекцию, затем нотариальные сборы, расходы на ипотеку в случае необходимости и, в конце концов, компенсацию агентству недвижимости по существу, отправленные в наши офисы.
Например, покупатель, по каким- то своим причинам отказался купить квартиру, то задаток ему не возвращается.
Если же продавец отказывается от сделки, то он в обязательном порядке должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Передача задатка заверяется нотариусом, в доку ментах прописаны: сумма задатка, стоимость квартиры, площадь жилья, сроки выплаты полной стоимости покупки и вся информации о сторонах сделки.
Вы согласны с кредиторами. . Мы сотрудничаем с лучшими брокерами и финансовыми консультантами, чтобы предоставить нашим клиентам лучшие ипотечные кредиты на рынке. Вам сначала нужно найти дом, а затем проконсультироваться по ипотеке или наоборот? Мы советуем нашим клиентам делать предварительные запросы перед началом поиска или если они хотят заключить с нами контракт у согласованного брокера, чтобы избежать потери времени.
Какова процедура определения местоположения? . Мы должны предоставить, с помощью наших консультантов, предложение в письменной форме о нашей форме, включая их документы о доходах и ранний ежемесячный платеж. Предложение считается принятым после подписания имущества, которое резервирует время, необходимое для принятия решения. Если арендодатель не согласится, ежемесячная арендная плата будет возвращена, и расходы на обслуживание не будут покрыты. В случае согласия арендодателя договор будет заключен в наших офисах, а арендодатель должен заплатить 2 страховых депозита и сумму, равную 50% от суммы налога на печать и регистрацию для регистрации контракта, в зависимости от того, что произойдет с обычной регистрацией.
Аванс – денежная сумма или иная ценность, которая выдается или выплачивается как предоплата, то есть предварительный платеж. Соглашение об авансе также имеет письменную форму, но оформление у нотариуса не обязательно. В документах должно быть указано размер аванса, стоимость квартиры, ее адрес, сколько комнат, какая площадь жилья, сроки заключения сделки, а также личные данные покупателя и продавца. Если по каким либо причинам сделка не состоялась, аванс по закону необходимо вернуть покупателю. На этом обе стороны расходятся, без каких либо претензий к друг другу.
Банк с предоставленным кредитом покрывает 80 процентов стоимости дома. Это означает, что перед обманом вам нужно будет вернуть деньги, которые вам нужно оплатить оставшиеся 20 процентов, нотариальные и брокерские сборы и любые другие расходы, необходимые для сбора документов. Давайте посмотрим на несколько цифр вместе, даже чтобы дать нам представление о нашей платежеспособности.
Предположим, мы хотим купить дом стоимостью в тысячу евро. Выбирая фиксированную ставку в течение двадцати четырех лет на уровне 4, 9 процента, вам необходимо заплатить ежемесячный взнос в размере 695 евро. Подводя итог, для дома стоимостью € 000, вы можете получить кредит в размере 1000 евро и выбрать фиксированную ставку примера, у вас будет ежемесячный взнос в размере € 695. Им по-прежнему приходится платить оставшуюся стоимость дома, нотариальный пакет, банковский перевод эксперту банка и расходы на расследование.
Что же выбрать при покупке квартиры: задаток или аванс? Это зависит от того, насколько вы уверенны в продавце и в себе самом, потому что при оформлении задатка, в случае отказа, кто-то потеряет деньги. Если же Вы оформите аванс, и сделка не состоится, ваш аванс вернется к Вам в том же самом размере.
Правила оформление задатка
Задаток при покупке квартиры необходимо оформлять в любом случае. Покупка недвижимости без оформления предоплаты – это грубое нарушение своей финансовой безопасности. Условия возвращения задатка, его сумма и сроки сделки обязательно должны быть указаны в соглашении сторон.
Стоимость экзамена составляет от 200 до 300 евро, и для разрешения займа необходим опыт. Финансирование необходимо запрашивать заранее, так как время доставки варьируется от 20 до 60 дней. В конечном счете должны быть включены расходы на запрос основного и кадастрового документов и затраты на регистрацию компромисса. По сути, идеальным заемщиком является тот, который по просьбе финансирования пощадил не менее 38 тысяч евро.
В течение рабочего периода работники частного сектора могут подать заявку на предоплату авансового платежа, чтобы купить для себя или для своих детей первый дом, покупку, которая должна быть задокументирована нотариальным актом. Часто используется возможность избежать доступа к ипотеке или снижения ее суммы.
Без оформления нотариусом внесения задатка, шанс потерять деньги, для Вас составляет большой процент. При составлении соглашения о задатке нужно быть очень внимательным, обращать внимание на все детали, которые наверняка обезопасят Вас от ненужных убытков.
Первым делом, при заключении соглашения о задатке, вы должны знать, что сначала необходимо подписать сделку купли-продажи, затем «для подстраховки», покупатель выплачивает продавцу задаток. Если же сначала был внесен задаток, а уже потом оформ лен договор купли-продажи, то Ваш задаток и соглашение о нем не имеет никакой юриди ческой силы. И, как Вы уже наверно поняли, если кто-то из сторон отказался от сделки, то он не несет никакой ответственности предусмотренной законодательством.
Сумма не может превышать 70% от суммы, созванной до момента запроса. В качестве требования к имуществу просят, чтобы жилище, для которого требуется аванс, должно отвечать требованиям первого дома. Если аванс требуется для покупки дома для ребенка, требования должны принадлежать ребенку, поэтому преимущество даже в том случае, если у родителя уже есть первый дом.
Рассмотрены также расходы на ипотека и расходы. Мы в настоящее время живем в кооперативной квартире, и мы не принимали активного участия в собраниях около 20 лет, все сработало. Вы можете узнать, случайно ли владелец квартиры случайно должен выполнить ремонт или наоборот. что покупать за деньги, как рассчитывается, не принимаются ли единовременные суммы за ремонт. Нынешний владелец квартиры, по его словам, является борделем и не имеет никакой информации.
Иногда договор задатка при покупке квартиры осуществляется в агентстве недвижимости. В таких случаях деньги полученные в качестве задатка агентство недвижимости может оставить у себя на хранение до полного завершения сделки.
Долги предыдущего владельца купить квартиру. . Теги: добавьте новый тег, набрав, удалите его, нажав на крест. Посмотрите больше обсуждений с ярлыком, нажав на ярлык. Мистер Майкл, начните с обязательного чтения двух ярлыков по вашему запросу. Вот краткий обзор ваших очевидных ошибок.
Для владельца подразделения ничего подобного и, конечно же, нет юридического обязательства платить за это.
- Нет «личной» или «грузовой» собственности.
- Нет «фиксированного фонда».
- В основном потому, что такая претензия абсурдна - фонд коррекции не существует.
Передавать деньги лично продавцу, при оформлении соглашения о задатке противозаконно при таких нарушениях:
- Отсутствие кого- либо из собственников квартиры, при подписании договора.
- Не узаконена перепланировка.
- Прописаны не собственники квартиры.
- Если квартира находится в аренде у третьего лица. Имеется договор аренды.
При оформлении бланка задатка нужно указать такие пункты:
- Личные данные сторон.
- Место проживания сторон.
- Полная информация о квартире(адрес, площадь, жилая площадь и другие характеристики).
- Сумма задатка.
- Стоимость недвижимости.
- Сроки полного заключения сделки.
Также задаток при покупке квартиры можно заверить распиской, которая обязательно должна быть написана рукой продавца. Писать расписку нужно только шариковой ручкой. Ни гелиевая ручка, ни карандаш для таких целей не годятся. Также расписку должны написать все собственники продаваемой квартиры. Сумма задатка делится и в расписке каждого собственника указывается в соответствии с долями, которые прописаны в свидетельстве о праве собственности. Часть задатка несовершеннолетнего собственника принимает на себя любой родитель или опекун.
Это мошенничество широко распространено. Или вы начнете утверждать, что погашение банковского кредита со стороны сообщества - это стоимость управления домом и что вы должны начать платить за него. Это не так, это преступление мошенничества на стадии судебного разбирательства.
Состояние самой квартиры и ее цена являются лишь одним из критериев. Если вы не знаете эту информацию заранее, это как покупка личного автомобиля без технической лицензии, изогнутый тахометр и отсутствие возможности заранее проверить автомобиль. Эта ежемесячная плата должна была быть произведена в прошлом, например, при реконструкции крыши или замене лифта и т.д. таким образом, сумма для реконструкции была распределена между отдельными владельцами квартир. Эта сумма в размере 668 тыс. Фунтов стерлингов не является бесконечным ежемесячным платежом, а только оплатой оплаты обязательств по реконструкции.
Оформление аванса
Аванс при покупке квартиры – это своего рода гарантия для первой и второй стороны о том, что сделка пройдет успешно. Но такая гарантия не может быть 100%, так что все равно нужно все оформлять у нотариуса.
Сумма аванса в большинстве случаев не превышает сумму в 1000$.
Что происходит, когда необходимо обмениваться окнами, например? Он решает одолжить деньги у банка, все имущество будет заложено в имуществе банка, в земельной книге будет «контрактная закладная», и вся реконструкция будет разделена между владельцами единиц по площади. Однако, если долг понесен на общую собственность, владелец квартиры должен заплатить пропорциональную долю от размера квартиры и оплачивать ли она единовременный платеж или в виде ежемесячных платежей.
У меня есть частичный вопрос. Как с предметами - чистка общих зон, подъем, освещение общих зон. Что входит в плату за управление? Все домашние обязательства делятся между собственниками. Нет ничего подобного «плата за управление» или «фонд погашения». Если вы используете яркие ярлыки для неплатежей, вы путаетесь, не зная, на что вы на самом деле ответственны и кому.
Чтобы обезопасить себя от ненужных убытков нужно быть достаточно внимательным при подписании соглашения об авансе. По закону договор должен подписывать лично собственник, а не его доверенное лицо.
В договоре об авансе при покупке квартиры должны быть следующие пункты:
- Сумма аванса.
- Дата внесения аванса.
- Полная стоимость квартиры.
- Адрес квартиры.
- Лица, которые прописаны в квартире.
- Банк, с помощью которого будут перечисляться деньги.
- Форма договора купли-продажи.
- Сроки физического и юридического освобождения квартиры.
- Сторона, которая понесет расходы по сделке.
- Обстоятельства, в которых аванс возвращается покупателю.
- Другие детали и нюансы договора.
Если вдруг продавец по каким-либо причинам нарушает правила сделки, он должен вернуть аванс покупателю в полном размере.
Неверно ваше заявление «Эта сумма, которую владелец квартиры мог бы заплатить в одной сумме или разделить на ежемесячные платежи - административные сборы». Залог следует обсуждать только до тех пор, пока такая возможность не возникнет. Разумеется, он может потребовать вклад руководства от владельцев.
Однако все эти платежи не оплачиваются вслепую, но только в случае соблюдения правовых условий. Вы должны смотреть сами, иначе вы это сделаете. Наконец, спросите об услугах, связанных с использованием квартиры. Как пользователь совместной квартиры, вы знаете, что услуги предоставляются и оплачиваются отдельно и что они не имеют никакого отношения к управлению недвижимостью.
Итак, мы подошли к процедуре внесения аванса при покупке квартиры. Внесенный аванс показывает Ваши серьёзные намерения на покупку именно этой квартиры. Такие гарантии важны и для продавца. Он с уверенность может подготовить все необходимые документы к сделке и не волноваться о поиске новых покупателей. Если конечно продавец являет ся добросовестным и порядочным гражданином.
Такая процедура не только возможна, но и является единственной правдой. Владелец подразделения не обязан платить больше, чем корону, больше, чем его доля от необходимых затрат на ремонт, техническое обслуживание или техническое улучшение дома. При нормальных обстоятельствах он / она оплачивает свой взнос, и он / она не обязан выплачивать что-либо дополнительно - в частности, он / она не покрывает расходы на переговоры по кредиту, проценты по кредиту, расходы на поддержание ссудного счета. Если он будет участвовать в графике погашения и поднять проценты по кредиту, это будет только его доброй волей.
Процесс оформления аванса – это один из ключевых моментов при сделке покупки-продажи жилья. От этого процесса зависит дальнейшее развитие событий. Передача аванса оформляется надлежащим образом в соответствии с образцом договора о внесении аванса.
Документ подписывают обе стороны договора. В основном аванс составляет сумму приблизительно 5% от общей стоимости жилья. При оформлении договора о внесении аванса обязательно нужно прописать возможные причины возвращения аванса. Продавец обязан подготовить документы о юридической чистоте квартиры и обеспечить личное присутствие при оформлении договора о внесении аванса.
Выводы
При покупке квартиры предоплата обязательный пунктик сделки. Ну а вариант этого пунктика каждый подбирает под себя.
Многие наверняка выбрали бы задаток. Так как этот вид предоплаты страхует и продавца и покупателя от ненужных махинаций. Но каждый из нас сам себе хозяин. Главное, при любом способе предоплаты нужно хорошо изучить все документы на квартиру (для себя сделайте копии в хорошем качестве), проверьте документы владельцев квартиры.
Не забудьте убедиться в компетентности нотариуса или агентства недвижимости, внимательно перечитайте текст доверенности. Если нужно, сделайте копию. Не нужно стесняться! Вы платите свои деньги, которые в случае каких либо нестыковок Вам будет очень проблематично вернуть.
Удачи вам! Гузель Минязова
26 сентября 2011
В сайт обратился постоянный читатель Дмитрий, который столкнулся со следующей проблемой: он не может вернуть 100 тыс. руб., которые отдал продавцу квартиры в качестве аванса. Но сделка сорвалась. Аванс же продавец возвращать не желает. Кто прав? КОНФЛИКТ
В сайт обратился постоянный читатель Дмитрий, который столкнулся со следующей проблемой: он не может вернуть 100 тыс. руб., которые отдал продавцу квартиры в качестве аванса. Но сделка сорвалась, поскольку Дмитрию отказал банк в выдаче кредита. Аванс же продавец возвращать не желает. Кто прав?
Разбираясь в ситуации, мы опросили все стороны конфликта, а также заручились советами участников и экспертов рынка о том, как максимально застраховать себя от подобной потери денег.
СУТЬ КОНФЛИКТА
В марте этого года покупатель Дмитрий Л. позвонил в холдинг «Миэль» по поводу приобретения квартиры из открытой базы в доме 5/6, корпус 3 на улице Винокурова (см. фото слева). Это была «трешка» площадью около 80 кв. м в блочном пятиэтажном доме старого фонда. Стоимость квартиры на тот момент составляла 12,5 млн руб.
Параллельно покупатель подал документы в «Абсолют банк» для получения ипотечного кредита.
Интересы продавца представляла дочь престарелой хозяйки Нана Г. Квартира должна была участвовать в альтернативной схеме . То есть продавцы намеревались полученные от реализации этой квартиры деньги тут же вложить в приобретение новой.
Как рассказал Дмитрий, когда они нашли подходящий вариант, подписали с покупателем соглашение, по которому он передал собственнице аванс в размере 100 тыс. руб. Сделку сопровождал риелтор холдинга «Миэль» Вартан В. – его контакт дали в агентстве, когда Дмитрий позвонил туда впервые.
Дмитрию предложили передать задаток непосредственно продавцу в нарушение практики по приему аванса от имени агентства. «Видя название компании, я был уверен в добросовестности агента, это было моей гарантией. И это он должен был настоять на передаче аванса в холдинг», - подчеркнул он.
Спустя неделю Дмитрию пришел отрицательный ответ банка относительно кредита . Покупатель решил вообще отказаться от сделки, попросив продавцов вернуть аванс. В своей просьбе он руководствовался пунктом из соглашения, в соответствии с которым он и отдал задаток:
«В случае, если в срок указанный в п. 17 настоящего соглашения вследствие невозможности исполнения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает (в том числе, если ОБЪЕКТ не будет одобрен банком ПОКУПАТЕЛЯ ), не состоялось подписание договора отчуждения ОБЪЕКТА, или после подписания договора отчуждения ОБЪЕКТА не состоялась государственная регистрация договора и перехода права собственности в установленный законом срок, полученная в соответствии с п. 2 настоящего соглашения сумма возвращается полностью ПОКУПАТЕЛЮ в течение двух рабочих дней с момента требования ».
Но продавец деньги не отдает до сих пор. Дмитрий пытался получить помощь в возвращении аванса от риелтора Вартана, но тот отвечал так: «Можете отправлять хоть сто писем, но офис никакого юридического отношения к этому не имеет » (цитата из письма риелтора Дмитрию от 4 июля).
В настоящий момент, по словам начальника офиса компании «Миэль», в котором работал этот риелтор, Сергея Салкина , Вартан В. является бывшим сотрудником холдинга. Однако Нана Г. в телефонном разговоре сказала, что риелтора всего лишь перевели в другой филиал .
С другой стороны, на квартиру наложено информационное вето , что означает: в открытые источники продаж она поступить не может..
МНЕНИЯ СТОРОН
ПОКУПАТЕЛЬ ДМИТРИЙ: «Я буду судиться!»
1. Никаких доказательств того, что деньги пошли по какой-то цепочке, представлено не было. То, что деньги куда-то пошли меня не волнует . В любом случае, их возвращение предусмотрено соглашением.
2. Вартан и Нана сами собрали мне пакет документов для получения кредита - по перечню с сайта банка. Никаким оформлением бумаг я сам не занимался .
3. В итоге, собственники квартиры со мной разговаривать отказываются , агентство возврату денег не содействует. Начальник офиса Сергей Салкин предложил обратиться суд . Я, конечно, буду судиться с собственницей. Однако считаю: разобраться с этим вопросом – задача агентства. Помощь от них я получить в праве. Уволить (или перевести) Вартана – выглядит так, будто компания не дорожит именем и не несет ответственности за сотрудников, наоборот прикрывает их.
ПРЕДСТАВИТЕЛЬ ПРОДАВЦА НАНА: «Дмитрий сам виноват»
1. Деньги уже пошли по альтернативной цепочке как задаток.
2. Дмитрий неправильно оформил документы на выдачу ипотечного кредита и в отказе банка виноват сам
.
3. Комментировать ситуацию не хочу
– это наши личные взаимоотношения с покупателем. Пусть с данным вопросом разбирается суд.
МЕНЕДЖЕР БАНКА: «Мы не можем выдавать кредиты на покупку квартир в таких домах»
сайт позвонил главному менеджеру отдела по работе с партнерами управления ипотечного кредитования «Абсолют банка» Ольге Карповой , которая занималась заявкой Дмитрия. И получил такой ответ:
По сути, все было правильно, но нам предоставили не всю информацию – не хватило справки по материалу стен. Когда выяснилось, что это блочная пятиэтажка, мы дали отрицательный ответ. Такие дома мы не кредитуем.
РИЕЛТОР ВАРТАН: «Я не имею отношения к этой истории»
Эта история – фантазия покупателя, юридически я к ней отношения не имею.
НАЧАЛЬНИК ОФИСА «МИЭЛЬ», в котором работал ВАРТАН, СергеЙ Салкин: «Я упрашивал продавца отдать деньги»
Этим комментарием я выражаю точку зрения нашего структурного подразделения, а не позицию холдинга. Лично я не могу отвечать за правдоподобность событий, изложенных как продавцом, так и покупателем. Мне не понятно, каким образом и почему покупатель внес аванс напрямую продавцу, когда квартира была представлена холдингом . Не исключаю, что это было инициировано им самим, чтобы не быть связанным узами отношений с агентством. Скорее всего, ему была дана такая возможность. Но договор он подписал без привлечения холдинга, поэтому у меня нет никаких юридических оснований участвовать в этом деле . При этом я сделал все, чтобы упросить продавца отдать деньги, но у него была жесткая отрицательная позиция.
ОФИЦИАЛЬНЫЙ ОТВЕТ ХОЛДИНГА «МИЭЛЬ»: «Покупатель не был нашим клиентом»
Действительно, в свое время у нас был заключен соответствующий договор о продаже квартиры в доме 5/6, корпус 3 на улице Винокурова. Однако он был заключен с продавцом этого объекта , и именно продавец являлся нашим клиентом и заказчиком наших услуг. У покупателя не было с нами договора, поэтому он не являлся клиентом «МИЭЛЬ».
Найдя этот объект в открытой базе, он осуществлял все действия по приобретению данной квартиры напрямую. Поэтому договор аванса был передан непосредственно продавцу, и процедура передачи аванса осуществлялась без участия компании.
Соответственно, любой покупатель или продавец, принимающий решение самостоятельно действовать на рынке, берет на себя все возможные риски, с которыми он может столкнуться, как при передаче аванса покупателю, так и при неодобрении объекта залога банком. Например, в своей работе с ипотечными сделками, мы, как правило, указываем в документах, что сумма аванса должна быть возвращена продавцу в том случае, если объект не проходит проверку банком .
Но продавец не сочла неодобрение банком квартиры форс-мажорными обстоятельствами, поскольку форс-мажор – это чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельства (наводнение, шторм, землетрясение и другие стихийные бедствия), освобождающее, как правило, от имущественной ответственности за неисполнение договора или причинение вреда, а также приостанавливающее течение срока исковой давности. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п.3, ст.401, ГК РФ).
P.S.
Ипотеку в «Абсолюте» Дмитрий все-таки получил, но уже на другую квартиру. А по поводу денег, отданных в качестве аванса за квартиру на Винокурова, он в ближайшее время обратится в суд.
ВЫВОДЫ:
Мнения участников рынка разделились (более развернутые комментарии см. ниже), одни советуют в подобных случаях отдавать аванс только через агентство, сопровождающее сделку .
Другие, напротив, замечают, что у большинства компаний недвижимости кабальные условия по отношению к покупателям при наличии альтернативных схем. Они часто не только не дают расписок о том, что аванс внесен, но и могут добавить в договор более жесткие условия по возврату аванса. Так что расчеты напрямую с продавцом могут быть более надежными и лояльными к обеим сторонам .
Но все спикеры сошлись на том, что у покупателя, особенно, в таких сложных случаях, должен быть свой профессиональный агент или риелтор , сопровождающий сделку от и до. Тогда именно он будет нести ответственность за все этапы и решать вопросы в пользу клиента. В случае с Дмитрием, он не заказал такую услугу, в том числе, и у компании «Миэль». Вартан В. обслуживал интересы продавца.
Впрочем, юристы отмечают, что у Дмитрия есть все шансы выиграть суд и вернуть деньги .
1. «Дмитрий правильно решил обратиться в суд: дело выигрышное на 100 %»
Павел Логинов , юрист, специалист по финансовому и банковскому праву:
Любое уважающее агентство оформляет аванс на фирму и контролирует процесс сделки. И не позволяет отдавать деньги напрямую продавцу, поскольку нарушается цепочка сделки. Это была грязная сделка со стороны риелторов.
Дмитрию нужно обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, которые он внес в качестве аванса за квартиру. Если в договоре на самом деле есть пункт, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязан вернуть денежную сумму - он обязан это сделать по первому требованию покупателя. Это дело судебное и стопроцентно выигрышное. Именно таким образом нужно решать данный вопрос.
2. «Вносить аванс нужно только официально и через агентство, в случае, с ипотекой, обязательно подключать к работе ипотечного брокера»
Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Собственно, мне видится в этой ситуации одна и, на мой взгляд, главная ошибка – это внесение предоплаты за квартиру , которая не устроила банк по своим техническим характеристикам . Требования банка к квартире не являются секретом. И достаточно было просто попросить сотрудника банка дать их, для того, чтобы вообще исключить из круга поиска подобные квартиры. Ну, или на крайний случай, позвонить перед внесением предоплаты в банк и пообщаться со своим кредитным инспектором. Это первое, что сделает профессионал, который знает, что такое ипотека.
Вторая ошибка , которую сделал наш герой - создание ситуации, при которой агентство оказалось отстраненным от процесса внесения предоплаты . Если риелторская компания была бы нанята на весь комплекс услуг, который включает в себя и внесение предоплаты, то можно было строго настаивать на том, чтобы предоплату продавцу «вносило» именно агентство. А значит и несло ответственность за деньги. И в случае отказа последнего прекращать с ним работу. Если же Дмитрий нанимал агентство лишь для сопровождения сделки, а предоплату планировал передавать продавцу самостоятельно, то винить во всей этой ситуации он должен только себя.
Хотя надо отметить, что, судя по всему, был учтен один из ключевых моментов внесения предоплаты при покупке квартиры в кредит. А именно, в соглашение о предоплате была внесена фраза о возврате суммы аванса, в случае отказа банка или страховой компании в одобрении объекта.
Избежать рисков достаточно просто
. Нужно доверить работу профессионалам. А выбор агентства проводить по принципу, «какие услуги окажет мне риелтор и в каком объеме». А это все можно понять еще до начала сотрудничества с риелторской компанией.
Если по договору у клиента одни обязанности, а у риелтора одни права... Если риелтор говорит, что правки в договор внести нельзя или сделать это очень трудно... Если риелтор не дает вынести договор из офиса, чтобы почитать его в спокойной обстановке… - надо бежать от такого агентства недвижимости.
Однозначно говорить о вине агентства я не могу, так как не понимаю, на каком этапе оно приступило к обслуживанию Дмитрия . Если после внесения предоплаты, то никакой вины риелторов в этой ситуации нет. Если же до внесения предоплаты, то работа была проведена абсолютно непрофессионально. Так работать нельзя!
Я советую всем покупателям-ипотечникам при выборе агентства недвижимости особенное внимание уделять наличию в этом агентстве специалистов в области проведения ипотечных сделок . Если сделки с ипотекой делаются без сопровождения ипотечных брокеров, то это повод задуматься о необходимости сотрудничества с такой компанией.
3. «Юридическое сопровождение каждого этапа подобных сделок обязательно!»
Вера Удачина, гендиректор компании «Адресъ-недвижимость», член комитета по защите прав потребителей Московской Ассоциации Риелторов:
Ситуация, когда продается одна квартира, покупается другая и при этом используется ипотека, абсолютно нормальна. Это цивилизованные операции с недвижимостью, которые совершаются одновременно ради того, чтобы обезопасить участников сделки от «нахождения между небом и землей».
Например, человек продал квартиру, получил деньги, а через неделю цены подскочили и он остался без квартиры и с той суммой, на которую ничего нельзя купить… Другое дело, что каждый шаг должен быть сделан грамотно и подкреплен профессионально составленным договором. И именно для этого продавцу и покупателю нужен риелтор. Профессиональный и добросовестный.
Позиция продавца ни чем не обоснованна . Юридически внесение аванса за альтернативу не связано с получением аванса за его собственную. Это два разных договора. К сожалению, с подобной ситуацией приходится сталкиваться довольно часто. Продавцы (а порой – и их представители-агенты) не торопятся возвращать аванс . Особенно, если уже подобрана альтернативная квартира и часть полученных денег и вправду потрачены на ее авансирование. Однако, если риелтор продавца достаточно квалифицированный, то он в договоре об авансировании альтернативной квартиры также предусматривает условия возврата денег в случае отказа покупателя из-за отсутствия ипотечного кредита.
К сожалению, здесь наблюдается недобросовестное отношение риелтора к обслуживанию клиента . И – увы – это на рынке не единичный случай. Причина еше и в отсутствии должного контроля со стороны юридических служб в агентствах (а многие компании вообще пытаются работать без юристов ).
4. «Необязательно передавать аванс агентству, напрямую продавцу бывает надежней, но! При обязательном условии, что у покупателя есть свой агент/риелтор, сопровождающий все этапы сделки»
Наталия Трояновская, начальник юридического отдела «Делайт-реалти»:
Как видно из описания ситуации, покупатель приобретал квартиру самостоятельно, без сопровождения юриста или риелтора . В агентство «Миэль» он обратился только потому, что агентство выступало официальным посредником в продаже этой квартиры. Но отдельно услуги по сопровождению сделки для себя он у компании «Миэль» не заказывал . То есть покупатель, действительно, не являлся клиентом агентства, а услуги по сопровождению сделки оказывались именно продавцу. В такой ситуации агентство защищает интересы продавца. Интересы покупателя защищал только сам покупатель. И в этом, как мне кажется, состоит его ошибка.
Для приобретения квартиры, тем более, с использованием кредитных средств, следовало привлечь специалиста – риелторскую компанию, грамотного риелтора или юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью (подробнее смотрите в моей статье «Как купить квартиру »). Грамотный специалист, получающий деньги за свою работу, не допустил бы подобной ситуации. Он бы выяснил, какие ограничения существуют у банка по кредитуемым объектам, прежде, чем порекомендовал клиенту вносить денежные средства.
К сожалению, многие покупатели, принимающие решение о приобретении недвижимости без привлечения специалиста, работающего на них, защищающего именно их интересы, сталкиваются с подобными ситуациями.
Что касается заключения соглашения напрямую с продавцом, не вижу здесь ничего криминального . Дело в том, что большинство агентств, принимающих денежные средства от покупателей, действуют не по доверенности от продавца, а от своего имени. Таким образом, агентство, не являющееся стороной в сделке, не может заключить предварительный договор, обязывающий ОБЕ стороны (продавца и покупателя) заключить договор купли-продажи квартиры. В такой ситуации продавец не связан никакими обязательствами, его гарантии в лучшем случае – честное слово. Если бы я покупала квартиру, я бы хотела видеть продавца, получить о нем как можно больше информации, и договор заключала бы только напрямую с продавцом.
Правовая квалификация соглашений с агентствами – это отдельный разговор. Я видела много таких соглашений, и могу сказать, что зачастую они составлены таким образом, что еще меньше отвечают интересам покупателя, в особенности, если покупатель не является клиентом агентства .
Кроме того, получить подтверждение внесения денежных средств в агентство – задача почти невозможная . А если продавец приобретает альтернативную квартиру, то покупателю просто выкручивают руки, предлагая подписать дополнительные бумаги о том, что внесенные им денежные средства будут направлены на внесение задатка за альтернативную квартиру для Продавца. А отказ от подписания такого «документа» агентство будет рассматривать как отказ покупателя от покупки квартиры, и денег ему не вернут.
Именно с такой ситуацией мне пришлось недавно столкнуться : ко мне обратилась приятельница, внесшая аванс в очень известное крупное агентство. Ей подсунули такую бумагу спустя неделю после того, как деньги были ею внесены. Должна отметить, что нередко обращаются люди с просьбой о помощи, когда все уже сделано и исправить ситуацию трудно. Это огорчает.
Что же касается рассматриваемой ситуации, считаю, что покупатель прав, требуя возврата внесенных денежных средств . Его, действительно, не должно волновать, как продавец распорядился этими деньгами. По всей видимости, банк не предупредил покупателя о том, что кредит для приобретения квартиры в блочной пятиэтажке, не будет предоставлен. В этом случае вины покупателя в том, что сделка не состоялась, нет. А продавец вправе не возвращать деньги только при наличии вины покупателя .
Алена Заболотная