Главным документом, при помощи которого жилые помещения могут передаваться в личное использование граждан, называется договор найма жилых помещений. Договор найма жилого помещения является одним из наиболее распространенных методов передачи жилья в дальнейшее пользование. Теперь попытаемся определить, понятия договора найма, типы найма жилья, сроки передачи помещений в пользование. Также постараемся разобраться в способах заключения договора найма, и в том, какие условия в этом документе обязательно должны присутствовать. Как возможно расторгнуть договор досрочно.
Понятие - Что такое договор найма жилого помещения
Согласно подписанному договору найма на жилище, квартира или помещение может быть передано гражданину для дальнейшего проживания за определенную оплату.
Гражданин, передающий в пользование помещение или квартиру, называется наймодатель. Этим лицом может являться собственник сдаваемого жилья, либо тот человек, которого собственник лично уполномочил на проведение данных действий.
Гражданин, принимающий в собственное пользование квартиру или помещение, называется нанимателем. Данным лицом вполне может быть любой дееспособный и достигший совершеннолетия гражданин. В том случае, если договор найма заключается с юридическим лицом, то в данном документе оформляется аренда помещения.
Основные положения по договору найма квартиры или жилой площади приводятся в главе 35 ГК РФ. Помимо этого, для возможности регулировать отношения по социальному найму помещений используются положение жилищного Кодекса России. При оформлении договора найма обе стороны имеют право предусмотреть в нем дополнительные требования или условия, которые в дальнейшем и будут полностью регулировать взаимоотношения сторон. Стоит отметить, что дополнительные условия должны соответствовать российскому законодательству, и не расходиться с ним.
Некоторые особенности договора найма жилья
Договор найма жилого помещения между физическими лицами может быть оформлен лишь на изолированную жилую квартиру, или помещение. Исходя из этого, запрещается оформлять в найм нежилые помещения, различные вспомогательные помещения (коридоры, санузлы, кухни, Чуланы), имущество общего назначения (чердак, подвал, помещения, расположенные на лестничной клетке). Также нельзя сдавать в найм смежные комнаты, или часть помещения.
Договор найма на использование жилых помещений обязательно оформляется в письменном виде. Если же это условие не было соблюдено, то данный факт не повлечет за собой признание договора недействительным, но все же, в том случае, если возникнет спор по условия, предусмотренным в этом документе, могут возникнуть трудности с доказыванием.
Договор найма может быть оформлен на любой срок, который, как правило, перед оформлением оговаривается обеими сторонами. На сегодняшний момент, все знают о существовании договорных отношений по предоставлению жилых помещений на 1 час, либо на 24 часа. Это тоже является договором найма. Договор найма жилья, оформленный сроком на один год, носит название — краткосрочный найм. При заключении данного договора, запрещается вселение других лиц. Наниматель не вправе оформлять договора на новый срок. Максимальным сроком оформления договора найма является срок в 5 лет.
В том случае, если обеими сторонами при оформлении договора не были предусмотрены сроки, то будет считаться, что он был заключен на пять лет. Договор найма, оформленный сроком больше чем на один год, подлежит обязательной регистрации в Росреестре, в качестве обременения прав собственника на недвижимость. Данные обременения права могут возникнуть лишь после прохождения госрегистрации обременения.
Пример договора найма жилого помещения:
Договор соц. найма жилых помещений
По договору соц. найма жилье, являющееся государственным, либо муниципальным передается в порядке очереди, лицам, нуждающимся в этом. Договор соц. найма полностью регулируется нормами, установленными жилищном Кодексе РФ. Жилые помещения, которые предоставляются лицам, стоящим на учете нуждающихся в улучшении условий жилья, в порядке очереди, ссылаясь на время принятия данных граждан на учет, и внесение в списки на возможность получения жилых помещений. Для некоторого числа граждан, предусматривается предоставление жилья вне очереди по договору соц. найма. При подписании договора соц. найма, в данном документе прописываются все члены семьи. К ним относятся: дети, родители, муж. Другие лица, могут являться признанными членами семьи нанимателя, только в том случае, если они совместно проживают с ним, и занимаются ведением общего хозяйства.
Все члены семьи располагают теми же правам на жилое помещение, которыми обладает наниматель, и полностью несут те же обязанности по содержанию. В том случае, если данные лица полностью прекращают семейные отношения, но при этом продолжаю жить совместно, их право на жилое помещение остается в силе, и выселить их из него не представляться возможным.
Договор найма жилого помещения между физическими лицами 2017:
Договор коммерческого найма жилища
Ниже в этой статье вы найдете договор найма жилого помещения между физическими лицами . Вы можете скачать этот образец и использовать его в своих целях. Теперь стоит сообщить еще информацию о договоре коммерческого найма жилья.
Итак, согласно договору коммерческого найма, владелец помещения вправе осуществить его передачу за определенную оплату во временное пользование. В данных отношениях нанимателем может быть любое лицо. Нет необходимости обращать внимание на общую площадь жилья, нуждаемость или очередность. Зачастую договор коммерческого найма подписывают между собой те лица, которые занимаются сдачей квартир за определенную оплату на оговоренный срок. В данном документе обязательно должны быть внесены все лица, которые в дальнейшем будут проживать в этом помещении или квартире. Те же граждане, которые проживают с нанимателем постоянно, располагают теми же правами на жилое помещение, что и он сам.
Все права и обязанности сторон по договору, определяются главой 35 ГК РФ. После того, как срок действия данного договора коммерческого найма истечет, наниматель вправе оформить договор на новый срок. По российскому законодательству предусматривается следующее: наймодатель не позднее 3-ех месяцев до окончания периода действия договора в обязательном порядке должен предложить один из вариантов:
- Оформить договор на новый срок на тех же условиях.
- Оформить договор на новый срок на прочих условиях.
- Предупредить о прекращении действия данного договора.
Следует обязательно отметить, что произвести оформление договора найма на новых условиях можно лишь с согласия нанимателя. Прекратить действие договора найма можно лишь в том случае, если наймодатель не станет сдавать жилье на срок меньше года.
В том случае, если в течение 3-ех месяцев до срока истечения действия договора не поступит ни одного предложения от наймодателя, а наниматель не представит ни одного возражения, касаемо оформления договора на новый срок, то этот документ может считаться заключенным на новый срок на тех же условиях.
Видео по теме: Договор аренды квартиры
Права и обязанности сторон по оформленному договору найма коммерческого жилья
Наймодатель должен осуществить передачу свободного жилья в пригодном для проживания состоянии. Главной его обязанностью будет являться капремонт переданного внаем жилья. Все наймодатели жилья, находящегося в многоквартирных домах, обязаны проводить необходимую эксплуатацию того дома, где располагается переданное внаем жилое помещение, а также осуществлять и предоставлять нанимателю за определенную плату коммунальные услуги, проводить ремонт имущества, находящегося в общем пользовании многоквартирного дома, и различных устройств.
Производить переоборудование дома, в котором расположено сданное помещение, без разрешения нанимателя нельзя. Наниматель должен использовать жилое помещение только для проживания. Кроме этого, он обязан поддерживать жилье в надлежащем виде, во время осуществлять оплату за него. В том случае, если смогли договориться о другом, то наниматель должен оплачивать коммунальные платежи сам.
Наниматель и члены его семьи могут разрешить безвозмездно проживать другим жильцам на срок до 6 месяцев. Временным жильцам необходимо будет освободить жилье по истечении данного срока. Сумма оплаты по договору коммерческого найма должна устанавливаться по соглашению обеих сторон. Какие-либо изменения суммы оплаты можно будет внести только по согласию сторон. Наймодатель не имеет права производить изменения установленного размера оплаты без согласия нанимателя до момента полного прекращения договора найма.
Условия расторжения договора найма коммерческого жилья.
Расторгнуть договор найма можно только после взаимного согласия обеих сторон, или по желанию самого нанимателя, который в свою очередь должен за три месяца предупредить об этом наймодателя. Наймодатель имеет полное право расторгнуть договор коммерческого найма лишь по решению суда в следующих случаях:
- Порча, либо разрушение помещения нанимателем ил другими лицами, за действия которых он несет полную ответственность;
- Неоплата установленной денежной суммы за жилье в течение 6 месяцев, в случае, если по договору не был установлен более длительный период.
- В случае, если жилье не пригодно для постоянного проживания в нем, или в случае аварийной непригодности.
- Главной причиной расторжения договора является выселения с помещения и самого нанимателя и всех членов его семи, включая временных жильцов. Зачастую, все возникающие жилищные споры решаются в суде при предъявлении:
- Искового заявления о расторжении договора найма помещения.
- Искового заявления о признании получившим право на жилье.
- Искового заявления признании утратившим права пользования.
- Искового заявления о вселение в помещение.
- Искового заявления о выселении в жилое помещение временных жильцов.
Договор найма жилого помещения между юридическим и физическим лицом:
Договор поднайма помещения
Наниматель вправе предоставить, помещение, которое он занимает, либо некоторую его часть, за определенную денежную плату другому гражданину для дальнейшего проживания. Данные отношения носят название – поднайм жилого помещения. Договор поднайма оформляется лишь с полного согласия наймодателя. Для сдачи в найм жилища, оформляемого по договору соц. найма, потребуется согласие всех граждан, являющимися членами семьи нанимателя. Для того чтобы передать в поднайм помещение, расположенного в коммуналке, также необходимо получить согласие от всех проживающих с нанимателем членов семьи, а также всех собственников и их членов семьи.
Оформление договора поднайма, возможно, осуществить лишь при полном соблюдении норм жилой площади на 1-го человека. Общий срок договора поднайма не должен превышать срока действия заключенного договора найма. Он будет считаться недействительным лишь после полного прекращения действия договора найма.
Договор аренды помещений
Договор найма и договор аренды жилья имеют общие понятия. Основным отличием является лишь то, что пользователем жилья при оформлении договора аренды является юрлицо. Это значит, что если пользователем является гражданин, то должен быть заключен договор найма жилища, если же пользователем выступает юридическое лицо, то будет оформлен договор аренды жилья. В этой статье вы также встретите договор найма жилого помещения между юридическим и физическим лицом. Но сейчас мы подробнее поговорим
Поскольку основным предназначением жилого помещения является проживание в нем граждан, то единственной возможностью пользования жилья арендатором, является сдача арендованного помещения в субаренду своим работникам, либо другим лицам. Так как по закону необходимо получить согласие арендатора на оформление договора поднайма, данную возможность нужно обязательно прописать в договоре аренды жилья.
Договор аренды помещения оформляется в обычном письменном виде. В том случае, если срок договора будет превышать один год, то он будет подлежать госрегистрации. Сроки действия договора аренды жилья определяются по согласию обеих сторон. В том же случае, если в договоре не прописан срок, то это будет означать, что он оформлен на неограниченный срок. В данном случае, обе стороны имеют право расторгнуть договор, предупредив о своем намерении другую сторону за 3 месяца.
Арендатор вправе оформить договор на новый срок. Для возможности оставить за собой преимущественное право арендатору следует не позднее срока, прописанного в договоре, предложить арендодателя оформить договор либо на тех же, либо на других условиях. В том случае, если арендодатель отказался продлевать договор по причине нежелания более сдавать данное помещение в аренду, но в течение текущего года с момента истечения срока договора оформил такой же договор с иным лицом, арендатор может потребовать от арендодателя перевести на себя все права по оформленному договору, либо возместить убытки.
Договор аренды на жилое помещение в обязательном порядке должен содержать сумму арендной платы. Если же данная сумма в договоре указана не была, то он будет считаться незаключенным. Передача жилья по оформленному договору аренды производится по подписанию акта приема- передачи. После прекращения действия данного договора, арендатор должен возвратить жилье в том же состоянии, в котором он его получал.
Типовой договор найма квартиры образец 2017:
В заключение
Если вы решите сдать в аренду жилье, то вам обязательно потребуется типовой договор найма квартиры 2017. Скачайте его образец и после чего обязательно правильно заполните.
Актуальные идеи для заработка
Приложение к Письму Министерства социальной защиты населения Московской области от 4 августа 2005 г. N 7.3-1431исх
ДОГОВОР найма жилого помещения
Город/район ______________
"__" __________ ____ г.
Гражданин(ка) ________________________, именуем__ в дальнейшем "Наниматель", с одной стороны, и гражданин(ка) __________________, именуем___ в дальнейшем "Наймодатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Наймодатель предоставляет принадлежащую ему на праве собственности квартиру Нанимателю за плату во владение и пользование для проживания в ней.
1.2. Указанная квартира находится по адресу: _________________
1.3. Право собственности Наймодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами: ___________________________
1.4. Наниматель использует квартиру в течение всего срока найма в соответствии с ее целевым назначением (для проживания).
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Наниматель обязан:
Вносить плату Наймодателю в сроки и в порядке, установленные настоящим договором;
В период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые платежи за жилое помещение и коммунальные услуги;
Пользоваться квартирой, указанной в п. 1.2 настоящего договора, исключительно в целях проживания;
Надлежащим образом относиться к квартире, указанной в п. 1.2 настоящего договора, и использовать соответственно ее назначению и техническим особенностям;
Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры, установленного в ней оборудования и имущества;
Возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу и оборудованию по вине Нанимателя;
Исполнять другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.
2.2. Наниматель обязан информировать Наймодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире, указанной в п. 1.2 настоящего договора. Сообщения должны быть своевременными и полными.
2.3. Наниматель имеет право:
Вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за ______ (_______);
На заключение договора найма на новый срок;
Допускать проживание в квартире любых лиц (временных жильцов) по своему выбору без передачи квартиры в поднаем с согласия Наймодателя. Ответственность за действия временных жильцов перед Наймодателем несет Наниматель;
Осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений действующим законодательством и обычаями делового оборота.
2.4. Наймодатель обязан:
Передать Нанимателю квартиру и установленное в квартире оборудование и другое имущество в исправном состоянии в течение _____ дней после заключения настоящего договора;
Осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;
Не чинить препятствий Нанимателю в правомерном пользовании квартирой, указанной в п. 1.2;
В срок не позднее чем за ______ месяц до истечения срока настоящего договора предложить Нанимателю заключить договор на тех же условиях или предупредить Нанимателя об отказе в продлении договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года квартиру внаем.
2.5. Наймодатель имеет право:
Расторгнуть настоящий договор в случае неоплаты Нанимателем жилого помещения и коммунальных услуг.
3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Наниматель обязуется регулярно вносить Наймодателю плату за пользование квартирой.
3.2. Плата за пользование квартирой вносится _______ и составляет _______ рублей в месяц.
3.3. Наниматель вправе требовать уменьшения платы за пользование квартирой, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором найма, или состояние имущества существенно ухудшились.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ
4.1. Наймодатель освобождается от ответственности за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу Нанимателя.
4.2. Наймодатель отвечает перед Нанимателем за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Наниматель не знал и не мог знать о существовании третьих лиц при заключении договора.
4.3. Наниматель несет персональную ответственность за нарушение требований настоящего договора, а также действия других членов семьи, лиц, временно проживающих в жилом помещении.
4.4. В случае пользования жилой квартирой не в соответствии с условиями договора Наймодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ПРАВА СТОРОН ПО ИСТЕЧЕНИИ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий договор заключен сроком на _______ года. Договор вступает в силу с момента его заключения.
5.2. По истечении срока действия настоящего договора стороны вправе:
Прекратить свои договорные отношения;
Заключить новый договор найма квартиры на тех же или иных условиях на новый срок.
6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. Вместе с Нанимателем в квартире, указанной в п. 1.2 настоящего договора, будут совместно проживать и иметь равные с Нанимателем права по пользованию жилым помещением следующие граждане: ____________________________
7. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ
7.1. Все возможные споры, вытекающие из данного договора или по поводу настоящего договора, стороны будут разрешать путем переговоров.
7.2. В случае неурегулирования сторонами возникших разногласий спор решается в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
8. СВЕДЕНИЯ О СТОРОНАХ
Наймодатель: ____________________________________
Наниматель: _____________________________________
Подписи сторон:
Наймодатель: __________________________
Наниматель: ___________________________
Когда будущий наниматель находится в поиске квартиры для проживания (особенно в небольшом, чужом городе), по большому счету он думает лишь о том, чтобы арендовать квартиру – отыскать подходящий вариант по приемлемой стоимости и, чтоб в арендованном жилище имелось все необходимое для нормального проживания.
Немаловажным фактом является заключение договора найма либо аренды между нанимателем и наймодателем.
Договор найма жилого помещения - заключение, расторжение, срок действия.
В числе «важных мыслей» об найме находится и мысль о том, чтобы хозяева жилья были приличными, честными людьми. И практически никто не думает о возможных неприятностях, которые могут возникнуть в связи с арендой.
И пусть владельцами арендованных жилых помещений чаще встречаются «вполне приличные люди» - данный факт не может застраховать нанимателя от пожара, затопления, взрыва газовой плиты и прочих форс-мажорных обстоятельств.
О каких приличиях, чести, этике и этикете может идти речь, когда наймодатель (арендодатель, владелец дома) несет убытки в размере нескольких сотен тысяч рублей? По причине пожара, например. В девяноста восьми случаев из ста, он всеми правдами и неправдами попытается взыскать эти деньги с нанимателя (арендатора, квартиросъемщика, жильца).
При этом неважно, является ли аренда квартир (сдача внаем) его непосредственной (возможно, даже зарегистрированной официально) предпринимательской деятельностью. Потому что убытки от пожара весьма велики всегда и одинаково существенны, как для простого владельца, неофициально «пустившего пожить знакомого», так и для зарегистрированного в налоговых органах арендодателя. А вот закон по-разному «относится» к одним и другим, а также договор найма жилого помещения отличается от договора аренды, в обоих случаях сроки действия устанавливаются по согласованию нанимателя и наймодателя.
Кроме этого, в данном «квартирном вопросе» имеется еще множество всевозможных нюансов, которые непременно будут использованы в суде, куда предоставивший жилое помещение человек в данном случае обязательно обратится.
Прежде чем снять жилье следует учесть все, что может быть связано с наймом. В том числе и сами формулировки, которые будут указаны в договоре. Неплохо бы обратиться в агентство недвижимости (являющееся настоящим агентством, а не какой-нибудь информационной конторой), получив тем самым юридическую поддержку «в случае чего».
Или же самому (если обращение к агентствам по каким-то причинам невозможно) стать на время юристом. А это означает – посетить не только доски объявлений или другие сайты в Интернет, способствующие найму жилплощади, но и другие, при помощи которых сделку с недвижимостью можно провести безопасно.
Возгорание в результате неосторожного курения, обращения с огнем или по причине старой проводки (именно такая проводка в основном и находится в старых квартирах, сдающихся в аренду). И виновниками перечисленных причин возникновения пожара тоже являются разные люди – арендаторы (наниматели) и арендодатели (наймодатели).
Социальный найм: права и обязанности
Когда-то давно, в советское время, достаточно было показать специальный ордер, и вуаля – квартира твоя, живи в ней до смерти. Кстати, и особых-то документов не нужно было забирать – всё до безобразия было просто. Но всё изменилось: теперь чтобы получить бесплатно квартиру, необходимо заключить договор социального найма.
С социальным наймом не всё так просто, как могло бы показаться на первый взгляд. Так, заключить договор может человек, который проживает в муниципальной квартире, или, говоря проще, в квартире, которая принадлежит государству (городу).
Причём человек должен быть физическим лицом, зарегистрированным и проживающим на территории нашей Родины. Наймодатель – город или собственник жилья - и наниматель – человек, признанный нуждающимся в жилье – заключают договор соцнайма на неопределённый срок в письменной форме.
Количество предоставляемых квадратов не может быть меньше 18 на одного человека, но не более чем в два раза.
Признать, нуждается ли человек в жилье или нет, могут по следующим критериям:
- если он вообще не имеет жилое помещение, либо это помещение меньше 18 квадратных метров, которые является учётной нормой на сегодняшний день;
- если жилое помещение не отвечает всем необходимым требованиям;
- если в семье есть человек, страдающий тяжёлой хронической формой заболевания.
Когда справка о признании человека нуждающимся в жилье получена, необходимо прийти в орган местного самоуправления с заявлением, написанном в произвольной форме о предоставлении жилого помещения по договору соцнайма, копией своего паспорта, свидетельствами о рождений, если есть дети, заключением брака или его расторжении. И останется лишь ожидать решение властей, которое они должны дать не позднее 30 дней после его подачи.
Отказать могут только если пакет документов не полный, если жильё не принадлежит органу местного самоуправления и если есть какие-либо ошибки в предоставленных документах. Но, как правило, отказы бывают редко, а вот отсутствие жилья для предоставления его в социальный найм – часто.
После того, как согласились принять на учёт, человек должен получить бумажку (иначе не назовёшь) о постановке на учёт, с указанием даты подачи заявления и штампом организации за подписью выдавшего её. С этого момента остаётся лишь ожидать, когда пригласят переселиться в новое жильё.
Кстати говоря, можно получить жильё вне очереди, но для этого человек либо должен страдать тяжёлой формой хронического заболевания, либо иметь жильё, совершенно не пригодное для реконструкции и проживания или ремонта, либо дети-сироты.
Зная о том, что русский человек склонен к изощрениям, проверяются и данные о том, а не сделал ли намеренно человек что-либо для того, чтобы получить документ о признании его нуждающимся в жилье? Если такие данные подтвердятся, то человек в течение ближайших пяти лет может вообще забыть о социальном найме.
Итак, получил квартиру и живи в ней до самой смерти. Но что, если вдруг за всю жизнь так и не удалось купить нормальное и своё жильё? Всех людей, проживающих в квартире, выгонят на улицу после смерти нанимателя? Нет.
Любой член семьи, с письменного соглашения всех остальных проживающих, может "занять место" нанимателя. А расторгается договор очень просто – по обоюдному решению обеих сторон. Но он может быть расторгнут раньше по решению суда, если наниматель не оплачивал необходимые коммунальные услуги полгода, а также в случае использования жилья не по прямому назначению или причиняя значительный ущерб.
В чем отличия договора найма от договора безвозмездного пользования, тонкости и нюансы.
Если обратиться к Гражданскому кодексу Российской Федерации, можно обнаружить, что гражданин имеет право вселить в своё помещение жильцов как по договору найма, так и по договору безвозмездного пользования жилым помещением.
Разница между этими документами в одном: в случае найма хозяин получает доход от жильцов, в случае безвозмездного пользования жилым помещением - нет. В остальном права и обязанности сторон практически идентичны.
Очевидно, что в случае найма возникает база для налогообложения, в случае безвозмездного пользования - нет. Проще говоря, если хозяин предоставляет квартиру по договору найма, он должен регистрировать договор и платить налоги, если по договору безвозмездного пользования жилым помещением (который необязательно где бы то ни было регистрировать) - он ничего не должен государству. Здесь важно упомянуть следующий момент.
При безвозмездном пользовании жилым помещением хозяин не должен ни в каком виде получать дохода от того, что в его квартире проживает другой человек. То есть если жилец оплачивает коммунальные услуги, ни о каком безвозмездном пользовании не может быть и речи: это доход и, соответственно, база для налогообложения.
И договор найма, и договор безвозмездного пользования являются основаниями для регистрации гражданина (прописки).
Скрытый найм - механизм, особенности, риски
Во все времена люди стремились уйти от налогов. Ушлые арендодатели придумали следующую схему. В квартиру вселяются жильцы и тут же отдают деньги, например, за три месяца вперёд. На этот срок заключается договор безвозмездного пользования жилым помещением. Если всё в порядке, через три месяца ситуация повторяется.
Когда в квартиру приходит участковый и интересуется, на каком основании там находятся жильцы, они показывают договор безвозмездного найма. На вопрос, платят ли они хоть каким-то образом хозяевам, они отвечают категорическим «нет» и рассказывают заранее придуманную легенду о том, отчего это собственник жилья такой добрый и не берёт с них никакой платы.
Чем же рискует арендатор, согласившись на такое предложение? Во-первых, заплатив за достаточно продолжительный срок, он рискует не дожить это время в квартире. Хозяин попросит его освободить жильё раньше срока, расторгая договор в одностороннем порядке (по предусмотренной в нём схеме), и по закону будет прав. Обычно в таких ситуациях в суд не подают: под договором безвозмездного пользования стоит подпись жильца, никаких доказательств передачи денег нет (хитрый арендодатель ни за что их не оставит). Так что в конечном итоге можно остаться и без денег, и без крыши над головой.
Во-вторых, согласно закону, человек, который проживает не по месту прописки, в течение 90 дней должен временно зарегистрироваться по месту фактического нахождения. Если хозяин не согласен регистрировать жильца в своей квартире, тому грозит штраф от 1500 до 2500 рублей.
Чем рискует владелец жилья, выбирая подобную схему? Самый главный риск - проблемы с налоговыми органами. Если жилец попадётся непорядочный, он может начать шантажировать арендодателя заявлением в соответствующие инстанции.
Но доказать факт найма при наличии подписанного договора безвозмездного пользования и устных показаний жильца довольно проблематично. Зато если хозяин имел неосторожность дать арендатору расписку в получении денег, то владелец квартиры однозначно будет иметь проблемы с налоговой.
Если в распоряжение жильца, который решил поведать о ситуации налоговым органам, попали несколько оригиналов квитанций об оплате коммунальных услуг, то жизнь хозяину он, конечно, подпортить может, но тот всегда может ответить, что квитанции были взяты в квартире, в которой жилец находился в соответствии с договором безвозмездного пользования.
Поэтому хитрые владельцы жилья не дают никаких расписок в получении оплаты и никогда не позволяют жильцам платить за коммунальные услуги и получать квитанции.
В договоре должен быть максимально чётко прописан порядок его одностороннего расторжения. В типовой форме может содержаться формулировка, что при фактическом пользовании жильцом помещением после срока договора и согласии на это владельца срочный договор становится бессрочным. Стандартное условие одностороннего расторжения - за месяц до прекращения действия договора предупредить об этом другую сторону.
Для решения вопроса о временном проживании при отсутствии собственного жилья, является съём жилого помещения как на длительные сроки так и краткосрочно. Причём сказанное относиться как к простым гражданам так и к организациям.
Для этого обычно подписывается договор аренды жилого помещения. Его сторонами являются собственник и лицо, которое будет временно снимать квартиру или дом для проживания.
В законодательстве в случае с пользованием квартирой существует два определения «найм» и «аренда». Формально между ними нет особых отличий. Однако есть некие правовые тонкости. Поэтому чтобы детально во всём разобраться, мы предлагаем ознакомиться с нашим новым материалом.
Так, в этой статье вы узнаете, какие есть отличия между наймом и арендой жилого помещения. Кроме того, вы сможете скачать ориентировочный образец договора найма жилого помещения физическим лицом и юридическим (предприятием).
В этой статье
Найм или аренда, как правильно заключить договор
Итак, давайте разберёмся, чем на юридическом языке отличаются между собой найм или аренда жилого помещения?
О соглашении в части найма правильно говорить тогда, когда сторонами являются физические лица, то есть обычные граждане.
Подобные взаимоотношения возникают и тогда, когда квартиру человеку и его ближайшим родственникам представляет государство или муниципалитет.
В любом случае подписывается договор найма жилого помещения физическим лицом, образец которого доступно скачать по завершении знакомства с текстом.
Однако объект жилого фонда может потребоваться и предприятию (организации). Например, компания за свой счёт временно обеспечивает проживание собственных сотрудников. В данном случае с владельцем квартиры подписывается договор аренды. Об этом прямо прописано в тексте ст. 671 ГК РФ.
У отношений по найму, аренде именно жилья немного разное и правовое регулирование. Так, нормы в части найма содержатся в гл. 35 ГК РФ. Если же говорить об аренде, то следует изучить содержание главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Итак, вот первый вывод.
Существенные отличия между наймом и снятием (арендой) жилья в разных его видах кроятся в статусе подписантов сделки. Однако в обиходе все равно люди и предприятия употребляют слово «аренда». Будем и мы по тексту далее говорить об арендной сделке.
Аренда жилого помещения: особенности сдачи физическому и юридическому лицу
Во многом оформление взаимоотношений будет зависеть от того, какой статус имеет арендатор. Ведь не исключено, что потребуется соблюдение дополнительных формальностей.
Аренда юридическим лицом
В первую очередь акцент следует сделать на том, что предприятие может арендовать квартиру или дом исключительно для размещения там представителей своего персонала.
Желательно всех их упомянуть в подписанных документах. Возможно, периодически в арендуемое помещение заселяются разные люди (приезжающие в командировку или из других городов).
Если максимальный срок именно договора по найму составляет только пять лет, то аренда жилого помещения у физического лица именно фирмой не предусматривает каких-либо временных ограничений. По большому счету о сроках разрешено и не упоминать.
Когда в качестве контрагента выступает предприятие, то собственнику квартиры следует быть готовым к тому, что все платежи будут поступать в безналичном порядке. Ведь фирме нужно будет подтвердить свои расходы.
Для наглядности мы готовы предложить скачать образец договора найма жилого помещения между физическим и юридическим лицом. Его можно взять в качестве базиса по формированию собственных взаимоотношений.
Аренда физическим лицом
В данной ситуации также существуют свои особенности.
Например, договор предполагает наличие списка лиц, которые имеют право находиться в рамках жилой площади вместе с нанимателем. Кроме того следует предусмотреть порядок фиксации факта передачи средств за аренду.
Разобраться со многими нюансами поможет образец договора найма жилого помещения между физическими лицами . Его можно бесплатно загрузить с помощью нашего ресурса.
Форма и содержание договора аренды, найма жилого помещения
Форма договора аренды жилого помещения может быть как всем привычной, так и в своей нотариальной разновидности (по взаимному желанию). Но в документе должны присутствовать все необходимые условия, присущие арендным отношениям. Вот основные из условий.
Естественно, что в начале соглашения должны быть обозначены его название, а также дата подписания. Дальше следуют сведения о сторонах, включая реквизиты их паспортов.
Не запрещено, чтобы от имени арендодателя или арендатора действовали их представители. Тогда в преамбулу помещаются реквизиты соответствующей доверенности.
Предмет в договоре
В самом начале основной части соглашения прописывается подробная информация о сдаваемой квартире, комнате, доме (адрес, размер, и так далее). Следует также сослаться и на документы, по которым имущество принадлежит арендодателю.
Важно также сделать предостережение о том, что соответствующая нежилая недвижимость не была предоставлена ещё кому-либо.
Время найма
С участием физических лиц максимальный период пользования недвижимостью составляет 5 лет.
Однако сейчас распространена аренда квартир посуточно или даже с почасовой оплатой. В таком случае обязательно оговаривается время вселения в квартиру и ее освобождения.
Плата по аренде, вопросы с коммунальными услугами
В этом блоке договора оговаривается не только размер платы за проживания и процедура внесения. Нужно ещё решить, как быть с оплатой коммунальных услуг или компенсацией арендодателю соответствующих расходов.
Практика показывает, что право на жизнь имеют разные схемы.
Например, часть из платежей по «коммуналке» уже может входить в арендную плату. Но обычно компенсация происходит сверх арендной платы. Поэтому целесообразно в договоре указать порядок оплаты коммунальных платежей отдельным пунктом.
Взаимные права и взятые обязательства
Жилые помещения бывают разными по интерьеру, внутренней обстановке, оснащением мебелью, бытовой техникой. Исходя из этого определяются права арендатора и собственника (арендодателя) в части ремонта, процедуры устранения внештатных ситуаций.
Если жилье сдаётся на месяц и более, то полезно оговорить периодичность визитов арендодателя для проверки состояния сдаваемого в найм объекта жилой недвижимости.
Санкции для сторон
На самом деле, санкции могут наступить как для арендодателя, так и нанимателя. Арендодатель может подвергнуться наказанию за оказание препятствий в доступе в квартиру (перемена замков на дверях, обесточивание и так далее).
В свою очередь, арендатор может быть ответственен за несвоевременное внесение ежемесячных платежей и компенсации коммунальных затрат. Кроме того, на арендатора может быть возложена обязанность возместить материальный вред, причинённый хозяину жилья.
Досрочное освобождение жилья
К этому существенному пункту мы вернёмся подробнее чуть ниже. Важно при этом помнить, что настаивать на досрочном прекращении всех отношений вправе не только арендодатель, но и временный жилец.
При этом важно правильно прописать всю процедуру. В частности, следует определить тот срок, не позднее которого сторонам следует оповестить друг друга о своих планах завершить действие договора.
Существование права по новой аренде
Можно также включить в договор несколько пунктов, касающихся привилегированного права арендатора на пролонгацию договора. Особо это актуально, когда период аренды жилья меньше одного года.
Конечно, нужны подписи и реквизиты двух сторон (адрес, банковский счёт, номер платёжной карты и так далее).
Могут соглашение об аренде сопровождать и приложения. Помимо перечня тарифов по «коммуналке», в их состав могут входить план объекта недвижимости и список дорогостоящего имущества, находящегося в квартире (предметы мебели или бытовой техники).
Передача арендуемого жилого помещения по акту
Договор найма жилого помещения с физическим лицом считается, конечно, основным. Однако есть необходимость и в передаточном акте. Он фиксирует факт начала пользования недвижимостью.
Также в акте стороны обозначают состояние выбранной квартиры (включая коммуникации) и данные счётчиков газа, воды, электроэнергии.
Если арендатором является предприятие, то передаточный акт нужен будет для бухгалтера для осуществления всех необходимых проводок и оформления отчётности.
Акт составляется не только в процессе предоставления помещения для пользования, но и при его возврате. Такой «обратный» аналог делается по аналогичным правилам.
Чтобы получить побольше представлений о том, как ориентировочно выглядит акт приёма-передачи жилого помещения в аренду, образец его можно скачать на данном ресурсе.
Можно ли расторгнуть договор досрочно
Да, законодательство предполагает такие действия. Более того, досрочное расторжение договора допускается как по волеизъявлению арендодателя, так и квартиросъёмщика.
Исходя из жизненных перипетий, по которым участники отношений хотят преждевременно прекратить сотрудничество, существуют два пути: мирный и судебный.
Если наниматель больше не испытывает необходимости в жилье, добровольно подписывается соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения.
Когда же причиной для выселения стало несоблюдение его пунктов со стороны другого участника, то необходимо соблюсти определённую процедуру.
Прежде всего, следует направить уведомление о том, что сторона хочет прекратить все отношения. Дальше может последовать судебный иск о выселении. А также не исключено, что потом понадобится вмешательство судебных приставов.
Ещё раз подчеркнём, что в договоре по пунктам желательно прописать условия в отношении порядка его преждевременного прекращения. Отдельные причины закреплены в ГК РФ ст. 619, 620.
Если же речь идёт о найме в понимании ЖК РФ, то там прописаны свои пункты, по которым жилец выселяется из предоставленной ему квартиры.
Нужно ли регистрировать договор
Некоторые виды договоров вслед за их подписанием нуждаются в процедуре государственной регистрации. Может возникнуть вполне очевидный вопрос, необходима ли регистрация договора аренды жилого помещения.
Ныне действующее законодательство не обязывает граждан соблюсти такой процесс. Регистрация договора аренды жилого помещения предполагается только в том варианте, когда арендатором считается организация. При этом продолжительность соглашения должна быть годичной и более.
Впрочем, и люди по доброй воле могут оформить межу собой заключённое соглашение в Росреестре. Предписания законодательства не содержат на этот счёт никаких особых препятствий.
Возможна ли аренда, найм жилого помещения с правом выкупа
Допустим, нынешний наниматель так привык к квартире, что он всерьёз задумался о том, как её оформить в собственность. И поэтому гражданина наверняка интересует, разрешена ли вообще аренда жилого помещения с правом выкупа?
Законодательство не запрещает и эту схему. Важно только письменно закрепить все договорённости с владельцем жилья и согласовать график совершения платежей.
Если речь идёт о государственном или муниципальном жилье, то его можно приватизировать. Впрочем, это тема заслуживает отдельного углублённого разговора.
Заключительные положения
Итак, подведём основные итоги. Если следовать букве закона, то договор в части именно аренды жилья правильно составлять в том случае, когда арендатором выступает фирма или компания.
Во всех остальных ситуациях соглашение будет рассматриваться договором по найму. Соответственно, к нему будут применены нормы Главы 35 российского ГК.
Поэтому в конце данного текста вы можете ознакомиться с тем, как выглядит бланк договора аренды жилого помещения.