Задаетесь вопросом, как уменьшить выплаты по ипотеке и возможно ли это в принципе? Мы расскажем вам о нескольких способах, которые позволят снизить размер вашего ежемесячного платежа, выплачиваемого по жилищному кредиту.
Итак, для того, чтобы изменить условия текущего кредитного договора, банку нужны серьезные на то основания. Мы предлагаем вам краткий список причин, благодаря которым банк может пересмотреть условия вашего кредита и уменьшить выплату.
- Рождение ребенка. Многие банки, выдающие жилищный кредит, предлагают заемщику воспользоваться услугой «Кредитные каникулы» в том случае, если в его семье родился ребенок. Данная опция позволяет в срок до 3-ехлет не платить проценты за пользование кредитом, а выплачивать только сумму основного долга. Такая возможность есть в Сбербанке для молодых и многодетных семей, узнать подробнее можно в этой статье ;
- Частичное досрочное погашение кредита. Если у вас на руках появилась свободная денежная сумма, которая позволяет частично уменьшить сумму долга (на четверть или даже треть), то вы можете написать заявление на досрочное погашение кредита. Банк перезаключит с вами договор, где будет указана меньшая величина кредитных средств. Чем меньше сумма, тем меньше будут и платежи. Как это сделать - рассказываем ;
- Ухудшение материального состояния (потеря работы или кормильца, ухудшение здоровья). В этом случае вы можете написать заявление на реструктуризацию кредита по вышеперечисленным причинам. Банк рассмотрит заявку и может либо уменьшить платеж, либо продлить кредитный период, либо предоставить отсрочку. Что представляет из себя такая услуга, рассказвываем в этом обзоре ;
- Предоставление другого объекта залога . Если вы хотите предоставить банку дополнительный залог , например – автомобиль или привести поручителей, это может способствовать пересмотру условий договора;
- Появление дополнительного источника дохода. Если у вас появилась возможность вносить платежи на большую сумму, нежели раньше, вам стоит обратиться в банк и перезаключить договор на более короткий период. Конечная переплата от этого уменьшится.
Таким образом, мы рассмотрели несколько вариантов того, как можно уменьшить выплаты и конечный размер переплаты по ипотеке
Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по этой ссылке . Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту
Несколько способов экономии наличных при выплате ипотеки всё же есть. Этими хитростями поделился с нами Михаил Цыгал, юрист, риэлтор, ипотечный брокер.
Выбираем платёж
Первое, о чем должен знать каждый клиент банка, услугами которого он пользуется - это виды платежей: аннуитетный и дифференцированный. Договор лучше оформлять на дифференцированный платёж, поскольку он позволяет погашать и «тело» кредита, и проценты. Чего нельзя сказать об аннуитетном: ваш ежемесячный взнос при таком платеже остается неизменным на протяжении всего срока выплат: первую половину срока в каждом ежемесячном платеже 80% составляют проценты, спустя половину периода ситуация меняется. При дифференцированном же платеже ситуация иная: вначале срока сумма солидная, но с каждым месяцем она становится все меньшё. Так, если брать ипотеку в размере 1 млн рублей, то при 30-летнем кредите под 14% годовых дифференцированный платёж в первый месяц составит 14 с лишним тыс. руб., зато через несколько лет он станет меньше аннуитетного, сумма которого равняется 11 848 рублям. Причем при аннуитетном платеже переплата по процентам составит 3 млн 265 тыс. 539 руб., а при дифференцированном - 2 млн 105 тыс. 831 руб. Экономия - более миллиона. Внушительно, не правда ли? Также преимуществом дифференцированного платежа является возможность вносить платежи, превышающие график.
Не забываем страховку
Не нужно ограничиваться страховкой, которую предлагает банк, можно добиться и того, что кредитная организация согласится на страхование на ваших условиях. Обычно банк предлагает 1-2 организации, хотя на самом деле сотрудничает с 10-12 страховыми компаниями. Наверняка вы сможете найти страховую компанию, которая застрахует вас на гораздо более выгодных условиях. Если комплексное страхование достигает 2% от стоимости всего кредита, то с 1 млн только за первый год можно сберечь до 8 000 руб. А теперь умножьте эту сумму на 30 лет, и результат заставит вас поискать свои страховые организации!
Как уменьшить срок?
Не забывайте: чем больше срок кредита, тем ниже ежемесячные платежи. Не стоит бояться пожизненной «кабалы» - срок можно уменьшить, если вносить сумму, превышающую ежемесячный платеж.
Снизить ежемесячную сумму
Сумму ежемесячных платежей постарайтесь снизить до минимума. К примеру, если вы понимаете, что можете вносить вместо 15 требуемых тыс. руб. 80 000, а то и 100 000, всё же не стоит так «шиковать» - лучше отразить в документах при получении кредита именно минимальную сумму, а при погашении ипотеки уже можете смело вносить и 40, и 120, при этом никто с вас не спросит за такое «самовольство». Ведь оговорённую сумму в размере 15 000 кредитная организация от вас получает исправно.
Депозит
Именно он поможет вам сэкономить и не пустить деньги, предназначающиеся на оплату ипотеки, в иное русло. Однако запомните, что при досрочном частичном погашении кредита с банка нужно требовать перерасчёта платежей, чтобы они уменьшались!
Снизить ставку по кредиту
Тарифы кредитования могут меняться, а значит, при уменьшении процентной ставки хотя бы на 0,5% можно смело идти к руководству банка с письменным заявлением, в котором говорится, что вы желаете снизить ставку по кредиту. Естественно, это возможно только в случае, если вы - добросовестный плательщик.
Оформляйте налоговый вычет
Не нужно пренебрегать возможностью оформления налогового вычета: с потраченного миллиона вы можете вернуть 130 тысяч. По закону общая льготная сумма, с которой дают вычет, не превышает 2 млн, соответственно, вернуть можно максимум 260 тыс. Также оформите налоговый вычет за проценты - 13% от потраченного. Эту операцию можно проводить ежегодно, причем установленного максимума здесь нет. И это еще не всё. Если вы приобретаете квартиру и заключаете договор ипотеки, то можете потребовать вычет из той суммы, которую потратите на оформление квартиры в собственность. Если это новостройка, то можно смело учитывать расходы на покупку отделочных материалов, а также на ремонт квартиры. Это касается тех квартир, которые сдаются без отделки (это должно быть прописано в договоре с застройщиком). Если вы приобретаете дом или берёте кредит на строительство, то можете претендовать на вычет со средств, потраченных на разработку проекта и сметы, на отделочные материалы и строительные работы, на проведение коммуникаций (подключение к общим или установка локальных). Но всё это в пределах 1 млн руб. и возвращается в случае, если дом приобретался недостроенным или без отделки. За налоговым вычетом нужно отправляться тогда, когда вы станете собственником приобретённой недвижимости. Если у вас новостройка, то вам необходимо дождаться сдачи дома и иметь на руках хотя бы акт приёмки-сдачи, а в идеале документы о собственности. Вычет по процентам здесь также делается ежегодно.
Однако помните, что в получении имущественного налогового вычета есть определённые ограничения. К примеру, на вычет нельзя рассчитывать, если квартира/дом приобретается у родственников, у своего начальника. Кроме того, если жилье приобретается супругами, и один из них уже использовал в своей жизни право на вычет, второй этого права лишается автоматически.
И ещё один нюанс: вы потеряете право вычета, если совершите перекредитование (по-другому - рефинансирование). Новый банк вам выдаст деньги не на покупку недвижимости, а на погашение долга перед первым банком. А это к имущественному налоговому вычету отношения не имеет.
Маткапитал поможет
Материнский капитал может прийти на помощь в такой ситуации. При рождении второго ребёнка молодая семья с 2012 получает сертификат на сумму 387 640 руб. Таким образом с основного долга можете списать эту сумму.
Аренда квартиры
Приобретённую квартиру, если она у вас не первая, можете сдавать в аренду. Только об этом нужно заранее переговорить с банком, поскольку это делать запрещено: квартиры, находящиеся в залоге у банка, должны предназначаться только для проживания в них; аренда и иная деятельность недопустимы. Но своё решение кредитная организация может пересмотреть, если вы приведёте для этого достаточные аргументы. К примеру, деньги, полученные от сдачи квартиры внаем, помогут вам регулярно выплачивать требующуюся сумму.
Об этих методах не стоит забывать, ведь сэкономить можно вполне приличную сумму.
Минусы ипотечного кредита:
1. Первый основной недостаток ипотеки - это необходимость заёмщика иметь высокий официальный доход для получения кредита. Зачастую немалый процент от стоимости квартиры заёмщиком вносится сразу. Остальную сумму от стоимости заёмщик получает в кредит под определённый процент и на определённый срок. По требованию банка сумма выплат по ипотечному кредиту должна составлять не более 30% от ежемесячного дохода заёмщика. Поэтому, собираясь в банк за ипотечным кредитом, помните, что ваш доход должен, по крайней мере, втрое превышать сумму ежемесячного взноса.
2. Первоначальный взнос 10-20% от суммы кредита.
3. Большая переплата по процентам кредита - от 60% до 90%.
4. Моральные обязательства и возможное чувство дискомфорта, которое, правда, быстро компенсируются осознанием того, что имеете собственное жилье.
И последнее: если есть возможность выбора между ипотекой и потребительским кредитом, нужно брать потребительский кредит! Дело в том, что при ипотеке выплаты постоянны, а в потребительском кредите выплаты уменьшаются, так как меняется (уменьшается) процент с суммы. Кроме этого, главным отличием ипотечного кредита от потребительского является факт, что при ипотеке залогом является сама квартира, а при потребительском кредите гарантом выступают поручители либо работодатель кредитора.
Перед тем, как взять ипотечный кредит в банке, многие сомневаются: а не попадут ли они в долгосрочную денежную зависимость от банка? Не стоит бояться ипотеки, главное — знать, как правильно платить ипотечный кредит.Никита, город Архангельск
На самом деле ипотечный кредит является очень выгодным продуктом, ведь благодаря ему:
- из роста стоимости квартиры извлекается вся выгода;
- можно не копить, что выгоднее: обычно проценты по накопительному депозиту меньше, чем издержки на аренду жилья, арендная плата выше процентов по ипотеке;
- возможно не откладывать переезд в лучшую квартиру;
- банк в случае неуплаты не будет выселять недобросовестного заемщика сразу. Ситуация может быть урегулирована при помощи отсрочки или обеспечения заемщика более простым жильем из средств, которые уже были выплачены.
Ипотечный кредит на небольшой срок брать не выгодно. К примеру, заемщик берет 50 тысяч под 11% в месяц на 10 лет, тогда ежемесячно он будет платить 689 долларов. Если же срок — 20 лет, а ставка равна 11,5%, то в месяц нужно платить 533 доллара. Лучше взять ипотеку на больший срок и при наличии возможности выплатить ее досрочно. Предпочтительнее выбирать ипотечную программу кредитования с минимальным платежом для подстраховки в случае нехватки денежных средств, а платить по их наличию, при желании досрочно. К тому же, при максимальном сроке кредитования будет предоставлена максимально возможная сумма.
Схемы погашения
Чтобы выяснить, как правильно платить ипотечный кредит, нужно рассмотреть возможные схемы. При аннуитетной схеме погашения рассчитывается единый фиксированный платеж. Его необходимо вносить в течение всего срока. В основном в первые годы гасятся проценты, основной долг уменьшается очень медленно.
Основной фактор, который влияет на разницу в величине переплаты, это срок кредитования. Если заемщику нужен долгосрочный кредит (на 20-30 лет), то лучше выбрать дифференцированный платеж, чтобы разница была ощутимой. Однако такая форма снижает максимальную сумму кредита.
Вывод: дифференцированный платеж предпочтительнее выбирать тому, кто хочет потратить минимум денежных средств и при этом есть достаточный доход для свободы выбора.
Заемщики, для которых актуальна максимальная сумма кредита, должны выбирать аннуитетные платежи.
Досрочное погашение.
Банки не приветствуют досрочное погашение, вводя за это штрафы. Однако встречаются такие программы, которые позволяют погашать кредит досрочно сразу и без ограничений. Особенности того, как правильно платить ипотечный кредит, прописаны в кредитном договоре. Досрочное погашение кредита полностью, даже с уплатой всех штрафов, в любом случае выгоднее, чем соблюдение платежного графика. Однако и при частичном досрочном погашении заплатить штраф , ведь он уплачивается единожды, а основной долг уменьшается и на него начисляется меньше процентов. Такая экономия будет заметна в течение всего срока кредитования. После внесения сумм досрочного погашения банк обязан предоставить новый график платежей для заемщика.
Досрочно погасить кредит выгодно, так как:
- от величины основного долга зависит размер обязательного ежегодного страхового взноса;
- чем раньше будет погашен кредит, тем быстрее будет можно более свободно распоряжаться квартирой;
- заемщики с официальной зарплатой могут получить на объект недвижимости и 13% от суммы выплаченных процентов. Средства в результате сокращения обязательного платежа можно потратить или на досрочное погашение, или попробовать получить с них дополнительный доход.
При заключении ипотечного договора банк предоставляет заемщику свои средства под проценты, а он в свою очередь обязуется выплачивать ежемесячно определенную сумму. Все условия оплаты подробно прописываются в договоре. Сотрудники банка в обязательном порядке проинформируют заемщика о сроках оплаты и штрафах при нарушении условий.
Правила оплаты ипотечного кредита
По любым вопросам относительно платежей нужно обращаться к кредитному менеджеру. Информация по поводу того, сколько нужно выплачивать в месяц за ипотеку, присутствует в кредитном договоре.
Банк согласует с заемщиком график ежемесячных платежей, нарушение которого ведет к различным проблемам для заемщика. Основные моменты:
- Открытие счета . В момент подписания договора в банке-кредиторе заемщик открывает специальный счет. На него будет поступать ипотечная сумма и ежемесячные платежи. На этот номер счета необходимо переводить деньги. Сумма снимается каждый месяц одного и того же числа.
- Расчет средств . График платежей составляется на этапе оформления ипотечного договора. По правилам, ежемесячный взнос не должен превышать 40% от общего дохода. Заемщик должен самостоятельно рассчитывать свои доходы и расходы, трезво оценивать возможность длительных платежей. Чем меньше срок кредитования и больше сумма займа, тем выше ежемесячный платеж.
- Соблюдение сроков . В договоре обязательно указывается дата совершения платежа. За пару дней до указанной даты банк пришлет заемщику смс с напоминанием. Дата, указанная в договоре, является датой списания денег со счета. Если платеж совершается через сторонние организации, требуется время для его поступления на счет, необходимо совершить платеж заранее. Если оплата производится день в день, делать это нужно в кассе банка-кредитора. Только так сумма поступает сразу на счет банка.
- Соблюдение правил досрочного погашения . В кредитном договоре присутствует информация, сколько надо выплачивать ипотеку, а также дата последней выплаты при соблюдении графика. Необходимо учитывать, что некоторые кредитные организации вводят систему органичений за досрочное погашение, что указывается в договоре.
- Платежи через сторонние организации . Оплачивать ежемесячные взносы по ипотеке можно через другие организации, если отделение банка-кредитора недоступно. Осуществлять платежи можно через Почту России. В этом случае платеж будет идти не менее недели, его осуществляют дней за 10 до финальной даты платежа. Оплатить ипотеку можно через другой банк, но с учетом комиссии за услугу. Деньги на счет поступают быстро, в течение 2-3 дней. О том, как платить ипотеку Сбербанка, можно узнать на сайте банка. Оплатить ипотеку можно через онлайн банк, пополнив счет с карты Сбербанка.
Как выплачивать ипотеку выгодно: какие виды платежей существуют
Существует 2 вида платежей: аннуитетные и дифференцированные. Чаще всего банки предлагают аннуитетные платежи при заключении кредитного договора, но в некоторых случаях заемщик вправе выбрать вид платежей самостоятельно.
Как правило, заемщики обращают внимание только на то, сколько надо выплачивать ипотеку, и на размер переплаты. Но правильно выбрать вид платежа важно для определения собственной выгоды. После заключения договора поменять вид платежей трудно.
Аннуитетными называются равные платежи на протяжении всего срока кредитования. Сумма долга с процентами делится на количество месяцев, и получаются равные, фиксированные суммы. Каждый месяц заемщик вносит на счет кредитора одну и ту же сумму. Она может меняться при согласии обеих сторон или в случае досрочного погашения ипотеки по заявлению заемщика. Аннуитетный платеж состоит из 2 частей: сумма долга и процент. Первую половину срока заемщик выплачивает в основном проценты, а долг составляет меньшую часть платежа. С течением времени соотношение меняется, размер долговой части растет, а процентная сокращается. Сумма платежа при этом не меняется.
Дифференцированные платежи постепенно уменьшаются с течением срока кредитования. Этот вид платежей существовал длительное время как единственный. Суть в том, что в первом периоде кредитования заемщик выплачивает основной долг («тело» кредита). Размер выплат достаточно велик. С течением времени размер основного долга сокращается, уменьшаются проценты, поэтому во второй половине периода кредитования суммы значительно ниже.
Правильно выбранный метод оплаты позволяет выгоднее выплатить ипотеку. Дифференцированные платежи подойдут людям, которые могут позволить себе первые большие платежи и которые планируют быстро погасить кредит в начале срока. Это будет выгодно. Аннуитетные платежи будут удобны при ипотеке на долгий срок, если в планах нет досрочного погашения и удобнее рассчитывать бюджет при регулярных фиксированных платежах.
Условия досрочного погашения прописываются в кредитном договоре. Некоторые банки накладывают мораторий на досрочное погашение, но по большей части кредитные организации не препятствуют желанию заемщика досрочно погасить займ.
Выгода от досрочного погашения очевидна: заемщик после завершения кредита может свободно распоряжаться своими средствами, недвижимость полностью переходит в распоряжение собственника, банк снимает обременение, заемщик может получить налоговый вычет на квартиру.
- Погасить ипотеку можно полностью или частично. При частичном погашении недостаточно пополнить счет на большую сумму, нужно написать заявление в главном офисе банка, иначе в назначенный срок банк снимет со счета только сумму, равную аннуитетному платежу.
- При погашении ипотеки можно сократить либо сумму долга, либо срок. Вариант погашения стоит тщательно продумать. При стабильной работе и уверенном регулярном заработке можно сокращать срок. Если необходимо снизить финансовую нагрузку и уверенности в заработке нет, лучше сокращать сумму долга.
- Погашение ипотеки выгодно только в начале кредитного срока, пока идет погашение процентов. Во второй половине срока проценты уже выплачены, поэтому выгода от досрочного погашения будет невелика.
- Даже в том случае, если проценты выплачены, досрочное погашение долга выгодно из-за сокращения страховых взносов, которые напрямую зависят от размера задолженности.
- Банкам не выгодно досрочное погашение кредита из-за снижения переплат. Введение штрафов за него отменено с 2011 года, поэтому кредитные организации вводят различные условия, например, максимальную сумму досрочного платежа. Заемщик обязан уведомить банк о досрочном погашении за месяц до взноса. Заявка будет рассмотрена банком в течение 3-5 рабочих дней. Существуют моратории на досрочное погашение. Кредитные организации оставляют за собой право на запрет частичного погашения, что прописано в кредитном договоре.
По любым вопросам относительно платежей нужно обращаться к кредитному менеджеру, оформлявшему кредитный договор. Уточнять подобные вопросы желательно до подписания договора на этапе оформления ипотеки.